(2013-02-11 )有人說“新年新氣象＂，新的一年會有新運勢，因此投資者都得重新審時度勢，修訂自己的投資方向。
蛇年還未正式來臨，1月的股市已經讓人感覺像蛇一般，看不透的神秘而又危險，大選的疑慮讓股市顯得充滿不確定性。此時，大家或已經在認真考慮從投資股市轉而投資保值較優的房地產投資。
但各類地產屬性不一，表現可能也有高有低，在今年又是那一類型的產業比較有前景呢？我們來看一看《2013第六屆大馬產業高峰會》中的專家深入剖析各種類型產業在2013年的前景，何者最亮眼？
住宅產業
可負擔房屋成焦點
50萬至100萬住宅需求旺
獨立物業估值師永利行國際產業顧問公司（Raine & Horne International Zaki + Partners）副董事陳健明表示，家庭人口的增長會帶動住宅產業需求。
“我們估計大馬的整體人口今年增長維持在1.5%，巴生河流域或是2.0%。而目前的雙層住宅與公寓產業供應也比起其他住宅產業來得高，分別是47萬9千132單位與34萬7千887單位。＂
陳健明以圖表指出，宏觀經濟顯示當GDP呈負增長時，國家銀行就會調低利率，借貸成本較低就會帶動房價。
而今年的經濟成長依然充滿挑戰，相信國家銀行仍會維持低水平利率，房價因此受惠。而國家銀行為打擊過熱的房市而收緊借貸資格，相信某程度上會抑制房市的投機風氣。
購首間屋印花稅回扣50%
陳健明指出，今年的住宅產業主題圍繞在“可負擔房屋＂的需求。
政府的財政政策給予買首間房屋的人有50%的印花稅回扣，加上政府鼓勵發展商興建“可負擔房屋＂，相信價值介於50萬至100萬令吉的住宅產業需求保持旺盛。
大選帶來不確定因素
同時MRT與經濟轉型計劃也會促進相關區域產業的成長，但新的產業盈利稅將不會對產業市場造成影響，而大選卻為市場帶來不確定因素。
具成長潛能區域：
1.萬撓（Northern Coridor）
2.加影／士毛月（Southern Coridor）
3.蒲種
4.MRT相關地帶
5.雙溪毛糯橡膠研究院（RRI）
6.敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange）
7.獨立遺產大廈（Menara Warisan Merdeka）
8.半山芭監獄重建區
9.新街場空軍基地（Sungai Besi Airbase）
零售產業
店鋪佔用率兩極化
零售業務穩健成長
亨利行（Henry Butcher）零售諮詢公司董事經理陳海信表示，零售銷售在去年成長5.8%，屬於健康水平。今年宏觀經濟雖然未有復甦的現象，但目前趨勢顯示人們依舊持續消費，零售業務料會持續穩健成長至6%。
購物中心方面，妥善管理與管理不當的購物中心店鋪佔用率出現兩極化的現象，前者租戶擁擠，後者則難以找到租戶。
陳海信表示，雖然購物中心店面的供應量有過剩的現象，但依然有些購物中心表現突出，像佰樂泰購物廣場（Paradigm Mall）就有95%的佔用率，這完全取決於發展商的管理效率。
今年將新建7所購物中心，總面積超過200萬平方呎，估計平均租金為每平方呎10令吉45仙，平均佔用率可達80.9%。
然則店屋則有嚴重過剩問題，工程完成後也常需半年至1年之間的時間才能夠達到90%的佔用率，租金也低於預期收益。
辦公樓產業
辦公樓出租率走軟
隆週邊地區需求不受影響
萊坊國際產業顧問公司（Knight Frank）大馬執行董事黃有福表示，辦公樓在2012年的出租率下跌了4至81%，因此新舊辦公樓業主皆推出獎勵吸引租戶。
“儘管如此，租金在出租率下跌的情況下依然上升了9%至每平方呎5令吉61仙。此外，去年新建辦公樓增添很多辦公單位也還沒對租金產生影響。＂
吉隆坡市中心辦公樓租金介於每平方呎6令吉50仙與11令吉50仙之間，(NTD2,313/坪~NTD4,092/坪)而吉隆坡週邊地帶辦公樓租金則介於每平方呎4令吉50仙與7令吉30仙之間(NTD1,601/坪~NTD2,597/坪)。
“我們發現吉隆坡週邊地帶的辦公樓的需求強勁，因該區基礎建設改善後，與巴生河流域各個地區保持良好的道路聯繫，同時也可尋獲租金吸引的優質辦公樓。
租金保持平穩
今年會有更多辦公樓建於吉隆坡週邊地帶，可達總面積約410萬平方呎，其中包括怡保花園大廈、蜆殼石油大廈、人民銀行總部、聯昌銀行總部等。受惠於政府多項的基建計劃如MRT，吉隆坡週邊地帶辦公樓的需求料會繼續走強。
黃有福指出，同時符合BMI與多媒體超級走廊標準的辦公樓與綜合酒店、商店及附近有公共交通系統的辦公樓將有比較好的表現。
辦公樓的供應量料會增加導致佔用率會繼續下降，然而租金卻依然保持平穩。
工業產業
巴生河流域
工業地段供不應求
政府所推行中的經濟轉型計劃，使市場基礎尚小的工業產業仍有很大的發展空間。港口的擴張也促使新式倉庫與物流中心的的發展需求，工業產業已經是各大工業產業信託的所窺伺的目標。
VPC Alliance（大馬）私人有限公司董事經理黃廣安表示，政府為達成2020高收入國目標將會積極成就製造業往上游價值鏈發展。
在2012年1月至9月就有582項製造業工程，總值約319億2千500萬令吉獲准進行。
黃廣安指出，政府瞄準18億穆斯林人口的市場，放眼在2020年成為國際清真食品中心（Global Halal Hub），並在去年已經吸引了11億令吉的海外直接投資與出口總值350億令吉。
此外，加上各經濟特區如北馬經濟走廊（NCER）、南馬的依斯干達經濟特區、東海岸經濟特區（ECER）和東馬的沙巴州發展經濟走廊特區（SDC）及砂拉越州再生能源走廊特區（SCORE）等正如火如荼進行，促使大馬工業會有蓬勃的發展，進而帶動工業產業的需求。
儘管工業發展良好，黃廣安表示，巴生河流域在過去10年中，發展商都注重在建築住宅與商業產業，而鮮少看到有發展商以發展工業產業為核心業務，造成巴生河流域整體上的工業地段可說是供不應求，也因此產業價值在5年內上漲50%，租金也上升了20至30%。
檳第二大橋
帶動周圍地段價值
在檳城，隨著第二大橋在2013年9月完成，將對Valdor、峇都加灣和武吉敏惹的工業產業引來更多需求。
黃廣安指出，第二大橋事實上已經帶動淡汶與雙溪峇甲一帶的交易，工業地段的售價從2011年的每平方呎20令吉上漲至2012年的每平方呎26令吉80仙。
至於柔佛的工業產業，由於丹絨柏樂巴斯港口成功發展加上和領國新加坡外交關係良好，需求也跟著一路猛進。
Nusa Cemerlang工業區半獨立工廠的價格從2011年至今上漲了31%。
台灣巨型電子企業鴻海科技集團以古來Indrapura工業區為東盟區第二製造廠。
未來發展方面，國油公司（PETRONAS）將在Penagerang投資600億令吉發展油氣下游整合計劃，於2015年完成。
工業產業的發展在短期內可能受宏觀經濟的不明朗壓抑，長期的前景還是讓人期待。
農業地段
油棕園擴大
農業地段大幅升值
房地產服務公司威廉達哈和王氏（CH William Talhar & Wong）沙巴董事經理鍾岳斌表示，農業地段的升值反映於棕油或其他果園的表現。
截至2011年，馬來西亞油棕種植地範圍增長至500萬公頃，產量從2011年的1千891萬公噸稍減至2012年的1千843萬公噸。
油棕園面臨勞工短缺問題，導致高達20%的果實無法收成。此現象恐怕會因印尼逐漸減少輸出勞工而更難獲得勞工。
另一方面，中國在2013年1月正式生效的中國檢驗檢疫條例讓出口商對加倍嚴格的進口質量標準非常觀注。
但這無損油棕園的需求，油棕地段市價從2007年的每公頃4萬8千令吉倍升至2012年的每公頃9萬至10萬令吉之間。
“我們估計2013年油棕價接下來會在2千300令吉至2千800令吉之間游走，多數的專家也一至贊同全球經濟的不確定性將導致價格更加波動。＂
油棕地段的價格也估計會保持穩定，或最糟糕的情況下會停滯不前。
：總結：
整體上看，房產的前景可說是會穩健發展的。雖說房產投資給人的印象是相當穩定的，但在選擇投資產業類型時，選擇自己熟悉的產業類型或地區，並深入地做好功課或請教專家，才能真正最大程度地規避風險。
資料來源:
http://property.sinchew.com.my/node/1931
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