2013房產冷暖測一測－carnationx的部落格

對產業市場來說，2013年是不容易渡過的一年，眼前看到的兩大隱憂分別是：1）持續推出抑制產業市場措施，產業盈利稅徵稅率將調高、2）全國大選舉行前後形勢不明朗，間接影響產業市場的走勢。

捷運計劃
催化產業購興

巴生河流域是馬來西亞最有活力的產業都市，市場需求來自國內外買家，沿捷運1線的產業計劃，預料可享有不錯的溢價，每單位價格在30萬至60萬令吉之間，預計吸購率令人鼓舞。

人口逐年增長，一些新的有地房產城鎮，相信將獲得可觀需求的帶動，市區週邊的可負擔房屋計劃，目標鎖定在廣大市民，他們不準備住在距離工作地點較遠的地方。

高檔房產也有利基市場，這市場鎖定在本地與海外個人投資者，這些單位的每平方尺售價至少1千500令吉，只要單位設計理想，一般都能吸引海外買家的購興。

巴生河流域下一個催化市場是捷運2―圖型線與捷運3，捷運2―圖型線將概括吉隆坡城中城熱點地區、武吉免登路、敦拉薩國際貿易中心、吉隆坡生態城、白沙羅城市中心及冼都，捷運3將概括雙溪毛糯、士拉央至班登地區。

此外，銜接吉隆坡及新加坡的高速快鐵如果落實，將是吉隆坡產業市場的催化劑，因為來往新加坡與吉隆坡之間的時間相應縮短，高速快鐵附近被規劃並設有火車站的地區，預料將大大受惠。

政府積極抑制
投機風

產業價格的上漲促使政府連續兩年調高產業盈利稅，2013年1月1日起，產業盈利稅的徵收，從已完工或轉手交易首兩年的10%調升至15%，以及接下來3年的5%調升至10%。（參考附表1）

雖然抑制產業市場走勢的措施，不大可能壓低住宅產業的價格，不過，交易量可能下跌，或者失去動力，至於全國大選的隱憂與風險，一時之間造成形勢不明朗，一般來說，需求的下跌應該是短暫的，直到大選結束，可是，大選的成績可能對市場信心、需求會有延伸的影響效應。

在抑制產業市場的投機風，政府算是積極，在2009年10月宣佈重新實行產業盈利稅，自此之後有兩次的調整，分別於2012與2013年財政預算案的提呈宣佈，最新的調整是首5年全面調高5%。

這意味在購買產業的首兩年內脫售產業，若計算出有賺利，必須面對15%的徵稅率。第三至第五年脫售產業則面對10%的產業盈利稅。

降溫措施
續出爐？

除了產業盈利稅，有關當局也在2012年1月起，實行第三個住宅產業單位的貸款比率，鎖定在最高70%的措施，而且是以凈收入作為批准貸款申請的考量，結果某些產業計劃高達50%的貸款申請者，在2012年提出的貸款申請無法獲批。

雖然我們相信，本地住宅產業領域不存在泡沫危機，不過，產業盈利稅的調高發放明確的訊息，有關當局對屋價的上漲潛在隱憂，調高產業盈利稅希望可以讓屋價逐漸降溫，預料將使到購買房屋的步伐放緩，買家預計將有更多抑制產業購買的措施出爐，也可能影響一些發展商的銷售業績。

嚴格來說，在本區域市場，大馬並非惟一採取冷卻產業領域的國家，在產業價格迅速上漲後，新加坡、香港已先後採取相關措施，抑制海外買家進場。

產業價格過高藏隱憂

不過，在泰國、印尼及馬來西亞，相關措施的目標是對准當地買家，而非海外投資者，舉個例子，吉隆坡城中城、滿家樂一帶的共管公寓，主要是海外投資者，而非投機者屬意的市場，由於供應過剩仍面對賣壓。

政府調高產業盈利稅的徵稅率，明顯傳達產業價格過高隱憂的訊息，買家期待有關當局推出一些力促產業市場降溫、改善可負擔性的措施，這些進展都可能打擊發展商的房產銷售。

購屋者等大選後才入市

大家都知道，全國大選須在2013年6月之前舉行，在大選舉行前後，可能出現股市不穩定局面，這現象也可能影響產業市場走勢，以及購屋者的買屋決定。目前，不少購屋者仍在場外觀望，期待大選過後才決定進入產業市場，預料將間接影響2013首半年市場對產業的需求。

市場普遍認為，全國大選將落在農曆新年後的3月，不論是在何時，第13屆全國大選須在6月之前舉行，國會將在4月杪期滿，選舉委員會在國會解散後，有60天時間準備大選，這表示2013年也是大選年，在大選前後，股市走勢可能稍微波動，好比2008年的情況，也影響購屋者的決定。

商業產業過剩
或惡化

暫且不說政府政策與大選因素的短期風險，對住宅產業領域來說，需求與供應均衡是有利於住宅產業市場的因素，可負擔性繼續圍繞在理想的水平，供應成長率較低，無法迎合市場的需求。

有關當局採取抑制產業市場投機活動，旨在控制供應，可能推動需求，進一步提高產業價格，這也是為何在經濟成長放緩時，大馬的住宅產業價格，在可負擔水平強穩、供應嚴緊的情況下繼續上揚。

不過，形勢比較樂觀的局限在住宅產業，在商業產業，目前辦公空間及酒店供應過剩的情況可能惡化，在巴生河流域，興建及規劃中的辦公空間，佔目前供應量的25%，除非需求回揚，租用率將在未來幾年進一步下跌。

零售產業空間租率平穩

在其他地方，巴生河流域酒店供應過剩的情況可能加劇，興建與規劃中的客房佔目前供應量的43%，惟一的亮點是零售產業空間，租出率保持平穩，已全面發展起來的購物商場比較佔優勢，不容易被競爭市場或對手淘汰。

在巴生河流域，興建與規劃中的零售產業空間，維持在佔現有供應量18%的可監管水平。

除了與產業發展有關的政策，以及即將舉行的全國大選，產業領域其他隱憂包括商業產業空間供應過剩，新的供應料不包括政府的大型土地私營計劃，這可能加劇供應過剩的惡化，其中一些大型計劃包括敦拉薩國際貿易中心、新街場舊機場路的城市再發展計劃，敦拉薩國際貿易中心概括62英畝、新街場舊機場路範圍更大，佔地400英畝。

柔州依斯干達續火熱

柔佛依斯干達是2013年大馬產業另一個熱門地點，由新加坡政府作為後盾、裕廊城市機構擁有的Ascendas，將在格邦奴沙再也發展一個519英畝的工業園，格邦奴沙再也是四周未開發的城鎮，一旦完工，將設有420家工廠、可塑造3萬4千個就業機會。

除了Ascendas，新加坡政府縮短裕廊工業地租賃期至30年，預料將推動新加坡的中小企業轉向依斯干達，這裡的營運成本、租金相對較實惠。

新加坡的工業產業已大幅上漲，幾乎追上住宅產業價格的成長率，這股溢出效應料將惠及格邦奴沙再也，例如EastLedang、Horizon Hills、奴沙再也、公主港、Medini及Leisure Farm，人們對當地住宅產業的需求將相應增加。

捷運的連接以及市區之間公共交通系統完善，預料將激勵新山市中心產業的發展，有關方面建議銜接兀蘭工藝學院與新山中環之間的捷運網絡，該項交通網絡預料將於2018年起啟用。

週邊地區的產業售價，每平方尺已升至1千200令吉的價位，買家主要是大馬人與新加坡人，預料接下來將有更多發展商，掌握交通網絡完善的優勢，相繼推出產業發展計劃。

檳島產業
價格堅穩

在接下來的幾年，威省工業園的增設，料將帶動威省與檳島的產業價格，一旦第二檳城大橋建好，預計在2013年將峇都矛與巴都加灣銜接，有助於帶動週邊產業計劃的發展。

雖然第二檳城大橋尚未完工，威省一些地價已在過去一、兩年大幅上漲40至50%（儘管與檳島相比還是較低），工廠的設立將有助於帶動商務活動，塑造就業機會。

第二大橋
威省工業園帶動

市場對威省產業的需求主要來自當地買家，第一波的溢出效應將圍繞在第二大橋終點，淡汶英達是主要的受惠點，其城鎮珍珠城距離大橋只是15至20分鐘車程，擁有超過600英畝的可發展土地，在巴都加灣附近的土地與產業計劃，預料將設定新的指標。

另一方面，檳島的產業價格保持堅穩，主要是可供產業發展的土地有限，本地與海外買家將鞏固該島產業的需求，加上第二檳城大橋將完工，相信在檳島南部，例如在直落貢巴與峇株茅將推出更多新的產業計劃。

此外，日落洞的The Light繼續是地標發展計劃，第二階段的商業計劃將在2013年開跑，成隆機構（DIJACOR，5401，主板產業組）將在2013年推出檳城世界城計劃，檳島北部也不失色，東方（E&O，3417，主板產業組）以每平方尺1千450令吉，出售其Andaman Block2單位給產業投資者，買家主要是新加坡人。