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米蘭兵法：向發展商買房的好處

(2012-12-21 12:25 )向發展商購買房子有何好處？當然，首要也是最簡單的，就是你可以擁有一間具備嶄新現代設計及佈局具吸引力的新產業。

假如你購買樓齡20年的產業，你需要不時進行大裝修或油漆。

如果你購買產業是自居的話，住在一間全新的產業，可為你提供另類的“生活方式”。

提供18個月缺陷擔保

同時，根據1966年屋業發展（控制及執照）法令（HDA），住宅產業發展商必須從移交產業的那一天起，提供至少18個月的缺陷擔保。

萬一房屋有出現任何缺陷，例如浴室滲漏、牆體裂縫以及磚塊崩散等，新業主可以找發展商補救。

根據法律，發展商的律師必須保留屋價的5%，供以上用途。因此，住宅產業買家獲得很好的保護。

但你要注意，商用產業或者服務式公寓的發展商，無需遵從任何政府條規，因此，他們無需提供上述擔保，甚至還可以把條款修改成隻對他們有利。

若你是購買二手單位，沒有一個賣家會給你這種擔保，因為你是根據產業當時的狀況而購買的。

提供贈品吸引投資者

購買二手產業的另外一個風險就是，你在支付訂金以及簽署買賣協議時，看到的產業狀況，和你在數個月後取得鑰匙時，看到的產業狀況，可能會有所不同。

舊產業常見的問題就是白蟻、漏水、電器線路和水管需要更換以及其他等等。

另一方面，有些發展商為了吸引投資者，也會提供贈品，例如空調、臥室衣櫃、櫥櫃、裝修廁所以及其他等等。

由於他們大量入貨，所以成本很低，這就是他們有能力給予贈品，吸引買家的原因。

誘人配套

精明的發展商會想出各種巧妙的行銷計畫，去吸引買家。

追溯2004年，巴生穀有個創意十足的發展商，在銷售宣傳冊上打著“零風險”加高回酬產業投資的口號。

該發展商推出的高度安全商業園，是1座6層樓的圍籬式廠房暨倉庫，每單位面積從700至2900平方尺不等。

發展商打造該永久地契工業園的目的，是把小型至中型的廠房與倉庫，聚集在同一屋簷下。

該產業擁有貨運升降機、24小時保安、適合重型設備使用的強化地板、供裝卸貨物的龐大空間、多個貨櫃車停泊位、為租客和訪客提供充足的停車場空間以及其他等等。

他們為買家提供以下獎勵：

●竣工保證

建竣後，提供完成證明書及已有租客等著租用該單位。絕對沒有發展商、品質問題或竣工期展延的風險。

●100%融資

發展商與一家本地銀行作出安排，根據買賣協定以及買家的財務狀況，為買家提供70%貸款。貸款獲批後，發展商則提30%回扣；所有買家需要做的就是支付5000令吉訂金，這筆訂金將在貸款獲得批准後退還。

●免律師費

所有律師費均由發展商承擔，包括一切融資的法律檔。

●免費印花稅和貸款發放費

●首2年免服務與維修費

假如買家選擇發展商的租賃配套，發展商將根據買賣協定的折價，提供首2年16%（或每年8%）的租金保證。

如此一來，投資者不必頭痛去找租客，而且房貸開始首2年利率較低，即首年為按年3.72%及第二年為按年5%，買家這時候就能賺到些錢。

假如現有租客想續約，業主需要做的就是在2年後接管該租賃協議。該租賃協議有一個條款，那就是必須在雙方的同意下，租金才可以增加10%。

如果投資者在2年後，以發展商或買賣協議的價格轉售，他們將可賺取超過30%利潤。

你可以在這種所謂的“無風險”以及高投資回酬項目的行銷策略上，找到任何缺點或者“漏洞”嗎？

承擔其他開銷較少

一般來說，向發展商購屋，所需承擔的其他開銷比較少。

在簽署買賣協議時，投資者只需支付屋價的10%，如果你申請90%貸款，銀行將會根據工程的進展，逐漸發放款額給發展商。

在建築期間，你只需要支付銀行發放部分貸款的利息，假如有多餘的錢，你也可償還母金，這完全取決於你的貸款類型。

當銀行發放全部貸款，你便需要開始償還母金與利息。

簡單來說，如果你目前的現金狀況緊張，並期望在未來增加你的收入，這可能是一個理想的融資安排。

米蘭多施 著名產業投資大師

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